广州住房公积金管理中心近日发布了《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》，明确表示该政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。广州成为继其他一线城市之后第二个拟推行“商转公”政策的城市。据统计，今年以来全国已有约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策。
“商转公”政策即将商业性住房贷款转为住房公积金贷款。这一政策自2023年重启以来已实施了两年左右。此次广州加入“商转公”行列，引起了广泛关注。中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析称，该政策主要目的是为了减轻购房者住房贷款利息支出，释放社会消费需求，并进一步完善住房公积金制度的支持作用。对于之前无法使用或未使用公积金贷款的购房者，在满足一定条件后可以申请公积金贷款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，5年以上的限制意味着2020年后购房的群体无法享受该政策；唯一住房的要求排除了二套房以上需求；更重要的是，贷款额度不得超过购房总价款的60%。根据《商转公征求意见稿》，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与重新评估价中的较低者为准。李宇嘉分析称，对于2017年后购房的群体，由于部分区域房价出现回调，可能出现公积金贷款额度不足以覆盖原商业贷款的情况，特别是房价跌幅较大的区域，这一矛盾将更为突出。
尽管贷款市场报价利率持续下调，目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”能切实减轻购房者的月供压力。根据中国人民银行决定，自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。相比之下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右，公积金贷款的利率优势明显，能够有效降低购房者的月供支出。例如，一位购房者2019年购买了一套房子，还款周期是30年，目前仍有120万商业按揭贷款，利率为3.2%，当前月供约5974元。如果全部转换成公积金贷款，月供将减少约369元，总利息将减少10万元左右。李宇嘉强调，“商转公”政策的最大好处在于降低住房消费成本。在当前购房者对资金成本敏感的背景下，这种降成本措施具有显著的普惠性，既能发挥住房金融的保障作用，又能促进住房回归居住属性，对刺激消费、改善民生都具有重要意义。
除了广州外，今年以来已有海南省及沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策。以海南省为例，该省住房公积金管理局近期也发布了相关管理办法征求意见稿，对贷款对象、程序及额度等作出了详细规定。李宇嘉预测，未来会有更多城市加入这一行列，主要原因在于大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警戒线，且当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生。包括广州在内，大部分城市的公积金个贷率都低于85%的警戒线。推行“商转公”政策可以盘活闲置的普惠金融资源，最大程度发挥资金效力。广州《商转公征求意见稿》指出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；达到85%及以上时采取防控措施；达到90%及以上时暂停。从实际情况看，不仅广州，全国多个城市的公积金个贷率都持续走低。随着更多城市可能跟进“商转公”政策，这项惠民政策有望惠及更广泛的购房群体，为房地产市场注入新的活力。它不仅可以减轻购房者的负担，促进住房消费，还能够推动房地产市场的平稳健康发展。
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