上海二手房市场在2025年上半年成交量达到13万套，创四年来同期最高纪录。尽管成交数量增加，但市场气氛却显得异常复杂：房东普遍下调挂牌价，远郊区出现“3字头”房源，而中心城区30平米学区房竟敢叫价580万。
上海市房地产交易中心数据显示，2025年1-6月全市二手房成交约13万套，同比增幅达20%。链家研究院监测显示，全市挂牌均价从1月的61200元/㎡降至5月的59300元/㎡，每平方米下跌1900元。这种价格让步成为推动交易的关键因素。例如，在浦东周康板块，一套2005年建的两居室经历了多次降价后，最终以368万元成交。崇明区桂林新村甚至出现了一套成交单价仅3307元/㎡的住宅，刷新近五年上海房价下限记录。
总价300万以下房源占总成交量的62%，其中200万以内占比高达38%。这些被称为“老破小”的住宅主要分布在外环至郊环区域，建筑年龄多在20年以上。一位90后购房者表示，同样的300万预算，在市区只能买“老破小”单间，而在松江新城却能买带电梯三房。五大新城板块因此异军突起，松江新城以5417套成交量领跑全市板块，嘉定主城区和奉贤南桥新城分别成交4452套和3405套。德佑地产门店经理观察到，近半年新增客户七成预算在250-350万区间，他们对地铁通勤的容忍度明显提高。
与郊区价格塌陷形成对比的是学区房的坚挺行情。静安区西康路786弄小区因对口静教院附属学校，近期挂牌价高达21.5万元/㎡。据中介透露，该小区去年同期的挂牌均价约15万元/㎡，今年因旧改拆迁导致房源稀缺，30平米户型总价突破580万。一位家长认为，周边同等学区的新房单价超30万，面积至少70平，相比之下“老破小”反而是性价比选择。
2024年底启动的楼市松绑政策被视为市场回暖催化剂。外环外取消单身限购、二套房首付比例下调，增值税免征年限“五改二”等政策降低了入市门槛。建设银行信贷专员指出，新政后咨询量增长约40%，实际转化率却不足15%。真正推动成交的是房东降价预期与买方抄底心态的碰撞。杨浦区控江路某小区的一次交易中，买卖双方经历了21轮拉锯战，最终房东以低于购入价的价格售出。
成交放量背后存在结构性风险。浦东新区尽管以2.4万套成交量位居全市第一，但临港等新兴板块库存周期已超过18个月。房产分析师指出，当前市场存在双重分化：地段上核心区与远郊冰火两重天，产品上“真学区”与“伪学区”价差悬殊。金山新城的一位购房者发现，虽然房价比市区便宜200万，但每月往返市区的通勤费超3000元，通勤时间日均3.5小时，装修时还发现管道老化，维修费又花去8万。
未来市场趋势显示，没有不能买的房，只有不能买的价格。急售房东挂牌价比市场价低15%的房源三天内必然成交，挂高价的房源则可能半年无人问津。不动产流动性正在重构，“买了就能涨”的信仰被打破，外环外非地铁房平均成交周期长达152天。此外，政策刺激的边际效应正在递减，2025年6月成交量环比下降29%，同比降幅23%，说明单靠政策利好难以持续激活市场，经济基本面与就业环境将成为决定性因素。
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